2007.2.2

本日よりブログをアップします。継続しますので、ご覧ください。。。

１３：３０某マンション某理事長面談・・・
連結送水管改修工事に関する工事説明を業者さんより伺う。
雪も降っていたし、とっても寒かったです（>_<）

寒い中、無事説明を受け、これで終わり！と思った矢先に、、、
『最終見積もらってないよ～』　の言葉に詰まりながら「スミマセン」より
"２時間”色々な世間話をさせていただきました。

次の予定あったけど・・・

ｍ．ｓ

2007.2.3

営業中物件の某理事長、面談のため、マンション訪問。

インターホンよりお子さんの声～　まだ小さいようで、上手く言葉がしゃべれず、会話にならない。

少しして、奥さんと会話。すると、ご主人は夜勤明けで今寝ていますとのこと。

やはり土曜日といえど、アポなしでは無理か・・・

「また改めます」と答え、帰社。

ｍ．ｓ

2007.2.5

長期修繕計画を作成しました。

ポイントは、修繕周期と概算金額にあります。
当社の概算金額は、管理物件の実績価格を反映させたもので、どのマンションでも
程よく金額が合ってくるように設定されております。

周期についても、必要と考えられるものは、周期が早く、大規模修繕工事等は１５年
目に計画しております。（物件立地や経年劣化状況によりますが・・・）
但し、入力間違いはご法度です。

同業他社と比べても、割安な計画となっております！

ｍ．ｓ

２月５、６日の２日間にわたって、以下の事業所を対象にＪＩＳ　Ｑ　9001：2000の第２回サーベイランス（定期審査）が行われました。<審査機関：財団法人日本科学技術連盟>

　◇対象事業所　　　２／５　⇒　岡山支店、倉敷店、福山店、姫路店
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　 ２／６　⇒　本社事務センター、ＩＳＯ経営者、品質管理責任者ほか関係者

　現在は午後からの審査結果の報告待ちですが、全体としてはいわゆる不適合事項（重大・軽微）は指摘されず、軽微な指摘事項をいくつか指摘されただけにとどまり、概ね円滑運用が出来ているとのことで関係者一同まずはほっとしています。
　次回は来年の更新審査（＝本審査でこれが厳しい！）となりますが、今回のサーベイランス同様しっかりと品質マニュアルの要求事項を満たして各セクションのスタッフが適正に業務に取り組むよう啓発していく必要があると思いました。

開発課　ＨＭ

今年１月から当社に管理を受託いただいた開発物件で理事会があり、管理組合様に対して早速いろいろな提案事項があったのでフロントマン、技術サポート室のスタッフと一緒に出席させていただきました。
当物件は、築年数１５年超ということもあり、加えて前管理会社が放置していたせいもあってか、事前に行った詳細建物診断の結果、我々が予想していた以上に建物の傷みがひどく、照明器具の不良による漏電事故防止など、緊急対応を要するさまざまな修理・保全箇所が発見されました。
その他、最近では一般的に１～２年おきに行われている雑排水管洗浄作業も久しく実施していないとのことで、今回排水管洗浄と併せて給水管洗浄作業の提案も行い、理事会で可決されましたので早めの実施に向けて準備を急ぎたいと思います。
今回の建物診断の結果について理事役員の皆さんは、予想以上の老朽化、我が家の痛みぶりに一様に驚かれた様子でした。技術サポート室のＯ社員作成による写真入りの報告書の内容についてもアピール度が高くインパクトが非常に強かったこともあり、大規模修繕工事についても近々の実施に向けた提案を行うべく準備をしていくよう理事会から依頼されました。

開発課　ＨＭ

今年に入って、４週連続で４つの管理組合様の総会プレゼンテーションがありました。４物件を管理している現在の管理会社が管理業務を全面的に撤退するということで、その後任の管理会社を決めるというものでした。
結果はある程度予想はしていたものの・・・おしくも惜敗・・・。というよりもなんだか釈然としないまま不完全燃焼に終わった感が拭えません。
というのも、新管理会社選定に際しては、現管理会社の関係企業からの選出という当初のシナリオがあったところに、今回あえて部外者である当社が競合の１社として参画させてもらったわけです。手前みそにはなりますが、豊富な管理実績とノウハウをもった当社が参画することによって競争力が生まれ、管理委託料の低減や管理サービスの向上など各管理組合様にメリットが生まれればというある意味割り切った思いでプレゼンに臨みました。
結果的には受託いただけなかったものの、すべての物件において半数のオーナー様が当社を選んでいただいたという結果を見れば、個人的にも非常に残念でしたし当社を選んでいただいた皆様に大変申し訳ない気持ちで一杯です。今後も、チャンスを頂戴できればご提案に伺いたいと強く思いました。あわせて、管理サービスのさらなる向上を目指し全社をあげて努力してまいりたいと思います。
各管理組合の理事役員様はじめ組合の皆様方、どうもありがとうございました。

開発課　ＨＭ

1年前に「自主管理」から当社への管理委託をいただいたマンションにおいて、管理スタート当初から大口の未収金があったのですが、約1年がかりでようやく全額お支払いいただくことができました。

やはり、未収金の回収においては、地道な訪問督促が実を結ぶのだとあらためて実感しました。

開発課　Ｈ・Ｍ

先日、5年に1回行われる講習を受講しました。

会場は、なんとパイプイス。　1日受講するのは、苦痛（まだ腰が痛いデス）でしたが、講習内容については、十分満足できるものでした。

講習内容は、法改正・標準規約改正等々が中心でした。また、マンションのグレードアップ工事の手法紹介もあり、大変参考となりました。

今後の業務・営業活動に生かしていこうと決意を新たにいたしました。

　　　　ミスターＫ

2007.2.8

本日、某取引先において、マンション全体で実施する大規模修繕工事等で行われる、
外壁タイル面の洗浄兼コーティングについて伺う機会がありました。

なんと！この製品は洗浄しながらコーティングし、薬剤と違い「無害」！！

在来工法では、薬剤を使い、汚れが酷いところは、薬剤を濃く使用して、汚れを落とすもの。

無害と有害では断然に作業員の方の取り扱いも違うし、居住者においても安心できるので、
今後は大規模修繕工事の仕様に採用していく方針で検討したいです（＾．＾）

ｍ．ｓ

おはようございます。
昨日、近県の分譲マンションにお住まいの方から当社のフリーダイアル宛てに、管理に関するお問い合わせがありました。その方がおっしゃるには、現在の管理費と駐車場使用料がどう考えても高すぎる、特別な設備等はないし、マンションの規模も５０戸弱と一般的なのに、近隣物件と比較しても高い。にもかかわらず、毎月、毎年の収支報告書では、特に支出に関してアバウトであり、詳細な内訳明細がないなどあいまいな点が多々ある。１０日後に通常総会があるので、当社の総合管理見積のほか、管理業務について詳しい説明を聞きたいとのことでした。お電話で伺った限りでは、現在と同じ仕様・委託内容で相当の定額委託費を下げることが出来そうです。
マンション管理業務というのは、ご入居者の皆様からお預かりする管理費等や修繕積立金の会計・出納業務のほか、エレベーター点検や貯水槽・高架水槽の清掃・点検、消防設備点検、清掃業務、管理員業務といった具合に非常に多岐におよんでおり快適なマンション生活を送るためには必要不可欠なものばかりですが、その業務の性質上裏方的なものがほとんどです。ですから、ともすればご入居者の多くは、管理会社がどんな仕事を行っているかをあまりご存じない方が多いのも事実です。だからなおさらディスクロージャー（＝業務についての積極的な情報公開は）は管理会社にとってはとても大事なことだと思いますし信頼性につながると考えています。なんとか今回お問い合わせいただいた管理組合様のお役にたてれば幸いです。

開発課　ＨＭ

過日、某管理組合様の臨時総会にて大規模修繕工事の実施が決定いたしました。

普段の通常総会（定期総会）への出席者は、１０名弱というマンションですが、さすがに臨時総会。
その倍以上の人数の出席者でした。

質問の多くは、工事期間中の生活支障内容、特にバルコニー内の片付け・代替駐車場等々に集中しました。

現出席者全員の賛同のもと採択されましたが、合意形成に向けてのポイントを振替ってみると

　　　①　役員全員の一致団結　
　　　②　準備段階からの広報活動の徹底（区分所有者にとってわかりやすい内容であること）
　　　③　建物の現状分析＝タイミング
　　　④　次回の修繕までの資金予測
等々があげられます。

今後工事説明会をへて工事に入りますが、工事中の安全とお客様に満足いただける仕上がりを期待しています。

　　　　ミスターＫ

2007.2.13

日曜日の夜に家族で外食をしているところ、「あなぶきコールセンター」より、私の携帯電話に電話♪♪♪

何かなと思いでて見ると、なんとマンション７階のバルコニーの窓に、外部より石があたり割れたとのことで、居住者対応を依頼してきました！！！

最初は、7階のバルコニー？？？と思いながら・・・　居住者の方へ電話♪♪♪

居住者の方もよく判らないが、外から石が当たって、リビングに石と割れたガラスが散乱しているとのこと。

こんなことがあるのか？？？と思いながら、まずは、「ガラスがそれ以上割れないようにガムテープを貼っていただき、翌日に、ガラス屋さんを手配します。」と伝え電話を切りました。

こんなことがあるんだーと思いました。

ｍ．ｓ

マンションでは、個数規模によって集会室があったりなかったりします。

集会室のないマンションでは、ご近所の公民館・貸し会議室等を借りて理事会・総会を開催しているのが一般的です。その際のデメリットとして会場が離れることによる出席率の低下があります。

先日、某マンション（集会室なし）の管理会社変更総会が、「一人でも多く参加していただこう」と、エントランスロビーで実施されました。２０名程の出席があり、新管理会社（弊社）からのプレゼンテーションも含め、約２時間の総会でした。
ご他聞にもれず入居者の現状の管理状態への不満点、当社へのご期待等々ひしひしと感じました。

エントランスロビー満員状態での熱をおびた議論・質疑応答ののち、無事満場一致で当社管理会社ご指定が決定しました。

決して広くはないエントランスロビーでの総会に同席させていただき、ご入居者の管理に対する熱意に接することができたこと等々大変感謝いたします。

受託段階でいつも感じることですが、お客様への約束遵守はもちろん、お客様のご期待に答えるべく全力で業務を進めていくよう決意しております。

　　　ミスターＫ

2007.2.19

当社では、災害時や天災等において活動する緊急対策車両があります。。

台風時，大雨等に冠水，雪に対して活動出来る車両です。

また、コールセンターと連動して、すべての情報が集まり、対策車両と連携しております。

ｍ．ｓ

管理の仕事とは直接関係しませんが、最近思うことのひとつに異常気象があります。

普段、通勤はＪＲ。　　　日中は、ＪＲ・私鉄・車等で営業活動を行っています。
つまり、朝・夜通勤時の寒さでは、コートがはなせませんが、日中については異常な暖かさで、コートがジャマでジャマでたまりません。

異常気象については、各地スキー場での雪不足・榛名湖の氷がなくワカサギ釣りができないことなどニュースとなりますが、地球規模では、海水面上昇とか、エルニーニョ現象等々で、漁業・農業・生活全般への影響が深刻な問題となりつつあります。

あまり深刻ではない私のコートの問題も昨年まではほとんど気にならなかったことのひとつです。

これを機に地球環境問題を考えるきっかけとしたいと思うこのごろです。

　　ミスターＫ